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2017年1季度房地產行業主要政策綜述

時間:2019-07-13 來源:系統管理員 瀏覽次數:356

摘要:20171季度房地產行業政策頻頻加碼,力度堪稱史上之最。具體主要集中在以下幾方面:一是保障房再獲政策強力支持,從政府高層重要批示,到專項資金的力挺再到政府工作報告重申,進一步確立房子居住屬性定位,明確以政府為主提供基本保障的指導思想;二是為嚴控房地產金融業務風險,央行明確要求合理控制房貸比和增速,去“金融化”防“脫實向虛”;三是全國多地密集出臺一系列“組合拳”,從嚴從緊抑制房地產市場泡沫,規范市場交易秩序、穩定市場預期,促進2017年房地產市場平穩健康發展。

 

一、   保障性住房繼續受益政策和資金支持

 

李克強對棚戶區改造工作作出重要批示。2017116日,國務院總理李克強對棚戶區改造工作作出重要批示。批示指出:棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程。2016年,各地區、各有關方面積極作為、密切配合、攻堅克難,圓滿完成棚改年度目標任務,對改善困難家庭住房條件、拉動擴大有效需求等發揮了重要作用。2017年棚改任務仍然艱巨,望進一步加大工作力度,落實責任,保障好資金等各項條件,既推動今年新開工600萬套棚改任務早安排、早啟動,又抓好續建棚改項目建設,繼續提高貨幣化安置比例,力爭讓更多群眾早日入住。要圍繞抓好工程質量安全、搞好配套設施建設,做好分配管理服務,完善措施、細化工作、嚴格監管,讓搬進新居的群眾住得更加放心、舒心。

 

兩部門加強保障房專項資金管理。2017124日,財政部、住建部發布了關于印發《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》的通知(簡稱《通知》),以規范中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理,提高資金使用效益。

 

《通知》指出,專項資金可統籌用于支持納入國家城鎮保障性安居工程計劃的項目:向符合條件的在市場租賃住房的城鎮住房保障家庭發放租賃補貼,不得向政府投資運營的公共租賃住房承租家庭再發放租賃補貼;支持城市棚戶區改造項目,包括用于城市棚戶區改造項目中的征收、安置房建設(購買)和相關配套基礎設施建設等支出,不得用于城市棚戶區改造中回遷安置之外的住房開發、配套建設的商業和服務業等經營性設施建設支出;支持公共租賃住房項目建設(含新建、改建、購買公共租賃住房)。

 

 政府工作報告再次重申加大棚戶區改造。201735日,李克強總理在政府工作報告中再次重申2017年再完成棚戶區住房改造600萬套,繼續發展公租房,因地制宜提高貨幣化安置比例,加強配套設施建設和公共服務,讓更多住房困難家庭告別棚戶區,讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

 

我國保障性住房包含廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和棚改房?!笆濉幣岳?,我國政府及相關主管部門連續出臺多項與保障性安居工程建設相關的法規文件,完善包括籌資渠道、保障方式、土地供應、基礎配套、財政資金、保障房公平分配、安居工程質量保證等方面的制度體系,基本形成了一整套促進保障性安居工程建設持續健康發展的政策體系。 “十三五”規劃再次明確提出要統籌規劃保障性住房、棚戶區改造和配套設施建設,完善投資、信貸、土地、稅費等支持政策,實行實物保障與貨幣補貼并舉,逐步加大租賃補貼發放力度,對加快解決城鎮中低收入家庭住房困難,促進經濟社會和諧穩定和健康發展發揮了重要作用。

 

二、防范信貸資產風險 個人房貸全面收緊

 

2017216-17日,中國人民銀行金融市場工作會議在北京召開,會議公布了《2016年第四季度中國貨幣政策執行報告》(以下簡稱《報告》)?!侗ǜ妗非康?,下一階段要落實好各項制度和機制建設,宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房?!侗ǜ妗分賦齦匾氖譴油晟撇撲爸貧?、改進土地占補平衡等方面入手,從供給端解決房地產供需錯配問題,構建房地產市場健康發展的長效機制。

 

我國房地產市場具有一定特殊性,一線城市與三四線城市房地產價格走勢差異較大,供需具有一定剛性,相關政策會對房地產市場產生較大影響。對此,央行副行長潘功勝在會議上指出:要繼續完善“差別化”的住房信貸政策,加強房地產金融宏觀審慎管理,促進房地產市場平穩健康發展。

 

320日,中國人民銀行加急下發了《做好信貸政策工作的意見》(以下簡稱《意見》),對房貸政策提出進一步明確要求,這意味著信貸政策正緊密配合樓市防范風險。

 

首先,《意見》要求央行各分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分,合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策,嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

 

其次,《意見》要求加強對商業銀行的窗口指導,敦促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速,做好房貸資源投放的區域分布,支持三四線城市去庫存,有效防控信貸風險,積極會同當地銀監部門,將差別化住房信貸政策嚴格落實。

 

實際上,從2016年底中央經濟工作會議以來,“防范系統性金融風險”在各種場合被反復提及,央行也就此開始對銀行進行窗口指導,要求控制房貸新增規模,各大銀行相應地收緊房貸政策,尤其是對于一線城市及熱點地區減少了房貸投放指標。這主要在源于去年以來加杠桿炒房的熱潮,居民房貸占新增貸款的比重居高不下。據央行數據顯示,2016年新增貸款12.7萬億元,居民購房貸款占44.8%,20171、2月份這一數據依然在30%以上。

 

為防范信貸資產風險,20173月份,全國多個城市紛紛提高購房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個別達80%,再加上央行和銀監部門配合對商業銀行房貸投放進行窗口指導,無疑熱點一二線和環一線的三四線城市投資性房貸將全面收緊,首付增加且利率上升,而同時對剛需仍將全力支持,對其他庫存型三四線城市全力支持,體現了因城施策的調控思路。

 

由此分析,2017年我國房地產金融將實施收縮信貸杠桿,引導資金脫虛向實、擠壓投機資金獲利空間的政策。

 

三、北上廣深采取“認房認貸”政策 全國樓市調控不斷加碼升級

 

2017年春節之后,新一輪樓市調控措施在全國多地先后出臺。從全國調控城市來看,調控主要分布在熱點一、二線城市及環一線城市周邊縣市。截至3月底,已有超過40個城市及縣區出臺了超過120次有關房地產的調控政策,多個城市更是連續出臺多次政策。在去庫存的大背景下,限購范圍也正在蔓延。

 

以北京為例,春節假期過后,北京再次收緊信貸政策,除全面、嚴格落實房貸利率折扣最高九折外,還調整了個人住房商業貸款業務的規定。北京在10天出臺9項政策嚴控樓市,每一項政策嚴厲程度都是全國罕見,尤其是對假離婚的管控和對商辦項目的限制更為嚴格。

 

從北京政策可以看出,整個政策原則依然是 3·17”的政策主旨,也就是“房子是用來住的,不是用來炒的”。對于真正的剛需自住,政策依然沒有加碼,而且把過去市場上存在的一些灰色地帶全部封死,包括通過假離婚手段獲得首套房貸款資格方面。從目前市場來看,受“認房又認貸”政策影響最大的,是有改善型需求的人群,特別是“賣一買一”。由此可預期,未來購置改善型住房的節奏將會明顯放緩,而剛需利益則因此輪政策得到?;?。

 

截至目前,北上廣深全部執行了“認房又認貸”政策,且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。與此同時,二線城市升級限購措施也接踵而至,杭州、南昌、南京、鄭州、成都等紛紛將非戶籍人口購房門檻均提高至2年,長沙、青島、石家莊依次重啟限購,外地人限購一套,同時提高購房首付比。

 

2014年限購、限貸政策多集中在一、二線城市有所不同的是,本輪限購陣營開始向一線周邊縣市及省內熱點城市蔓延。如環北京的河北涿州、滄州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區開始限購,廊坊市擴大限購范圍,環上海的嘉興、嘉善縣升級限購限貸力度,而環深圳的佛山限購升級,中山也重啟限購。此外,南京周邊的句容、福州周邊的連江縣、及贛州、三亞等熱點城市均實施限購政策?;芬幌叱鞘蟹考鄣慕峽焐險鞘譴舜蔚骺丶勇氳撓找?,而一線城市投資需求的外溢是助推周邊城市地價和房價不斷攀升的主要原因。另外,前幾輪宏觀調控相對更注重金融安全、宏觀經濟的穩定健康發展,但這一輪實際上是在“房子是用來住的,不是用來炒的”基調上進行調控,目的就是為了達到房子的居住屬性。

 

20171季度全國主要城市政策匯總

主要城市

政策主要內容

一線城市

北京

限貸升級,“認房認貸”,二套房首付最高80%;外地社保由5年改為連續60個月,離婚一年內再買房認定為第二套;加強商業辦公類項目管理“商改住”限購

上海

1套住房居民家庭首付款比例不低于50%,購買普通商品住房二套首付比例提升至50%,購買非普通自住房首付款比例不低于70%;非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達到5

廣州

限購、限貸升級,外地人社保提高到5年,“認房認貸”,二套房首付最高70%

天津

外地人限購1套,本地非單身2

二線城市

西安

本地戶籍、外地人在城六區范圍內限購1套住房

南昌

加大住宅限購限貸力度,暫停向市區有房者出售住宅;對已經使用過住房公積金貸款的繳存職工停止發放住房公積金款

南京

商業辦公等非住宅類建筑不能按住宅套型設計;六合、溧水、高淳等外圍地區納入限購范圍,提高社保繳納年限

廈門

單身限購1套,新購房需滿2年才能交易

合肥

加大處罰及曝光捆綁銷售、辦公改公寓的力度

成都

限購區域范圍擴大至主城區及近郊,擴大至二手房

鄭州

限購升級,補繳社保不認可

青島

實施限購限貸,非本市戶籍居民在市六區限購1套,無一年及以上納稅或社保證明者不得購房,并且首付比例各檔次提高1成,第三套房停貸

長沙

重啟限購,省內限購1套新房,省外交1年社保限購1套新房;提高公積金首付比例

石家莊

重啟限購,外市人交1年社保限購1套;公積金、商貸二套首付比例提至60%50%

三四線城市

連云港

公積金首付將由20%上調至30%

佛山

外地家庭限購2套新建商品房,無房外地居民限購需繳1年以上社保

三亞

二套房首付五成,三套房限貸;嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,禁止商品房預購人將預買的未竣工的預售商品房再行轉讓,加強房地產市場秩序監管

張家口

崇禮區限購升級,本區單身無房限購一套;非本區居民累計繳納一年以上個人所得稅或社會保險繳納證明限購1套普通住房(含二手房)

涿州

本地二套房首付不低于50%;非本地限購1套商品房(含二手房)且首付款比例不低于30%

保定

本地居民限購3套,外地人限購1套,二套首付比例最高60%

廊坊

擴大限購范圍至主城區、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣,提高二套首付比例最高至60%

中山

外地人可購買1套新建商品房(連繳社保1年),本地居民家庭限購3

 


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